敷金の基礎知識

賃貸物件に住んでいる方にとって、敷金を支払っていることがほとんどですが、引越しをする際に解約手続きを行い敷金の返還でトラブルが非常に多発しています。
敷金の最低限の知識を把握しておくことで、トラブルの回避につながります。

ここでは以下の基礎知識について触れています。

敷金とは
礼金とは
原状回復
敷金返還でトラブルが発生する理由
敷金返還で損をしないために | 敷金診断士の利用方法
慣習が違う東日本と西日本

敷金とは

建物不動産の賃貸借契約時において、借主より貸主に支払われるお金として、家賃とは別に敷金や礼金と言われる項目のものがあります。

敷金とは、何らかの不具合が生じた時に金銭的な補填を行う目的で貸主に支払われるお金であり、担保金や保険金の性格を持つものと考えられます。この場合の不具合とは、まずは賃料の不払いです。そして、建物の汚損・毀損・消耗あるいは模様替え等を要因とする原状回復の必要性が生じ、その責が借主にあると認められた場合などが考えられます。これらの事態が発生した際には、敷金から滞納賃料や原状回復費用への充当が行われます。

なお敷金は、賃貸借契約終了時（退去時）に、借主に返還される仕組みとなっております。ただし、前述の通り、延滞賃料や原状回復費用に充当された場合は、この充当額を差し引いた金額が借主に返還されます。

礼金とは

礼金とは、物件を借りる事やこれから世話になる事に対する感謝と礼の意味を込めて、借主から貸主に支払われるお金です。そもそもは、東京・関東エリアを中心に広がっていった独自の慣習であり、国内には、礼金のシステムが存在しない地域もあります。

また、礼金は敷金のように賃貸借契約終了時に借主には返還されません。ちなみに、敷金や礼金の金額については、貸主の裁量で決められるものであり、法的規制や明確な算定方法はありません。また、地方・地域により相場が異なる場合があります。

原状回復とは

建物物件の賃貸借契約における原状回復とは、賃貸借契約が終了して退去を行う際に、物件を入居前の状態に回復させる事を意味します。原状回復において、借主に責任があるとされる範囲については、その費用負担を借主が行う事となり、一般的には敷金より充当されます。

ところで建物を使用するにあたっては、室内に様々な消耗や毀損が発生し、建物価値の減少を招く可能性がある訳ですが、借主の賠償・負担範囲ついては、賃貸借契約書に明記されているのが一般的です。また、国土交通省が公開している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基準となると考えられます。

上記ガイドラインを踏まえて、原状回復における借主の賠償責任や負担範囲について説明すると、故意、過失、善管注意義務違反、そして非常識的な使用によって発生した消耗・毀損に対する修繕・清掃費用や、造作の新設・模様替え等に対する原状回復費用に関しては、借主負担となる可能性が高いと考えられます。

また、家具やエアコン機器他、残留物に対する撤去費用に関しても同様です。
たとえば、壁にドリルで穴を開けて貫通させて毀損したり、和室に新たにフローリングの床を設置したりする等して洋室仕様に模様替えした場合は、明らかに借主に原状回復責任があると言えます。

なお、ごく常識的な通常使用に基づいた項目をいくつか挙げてみると、家具の設置によるカーペット類の凹み、壁クロスの不具合（シワ・ひび割れ・変色・画鋲の穴）、水周りの通常の汚れ、畳表替え、網戸の替え、鍵の取替などがあります。

敷金返還でトラブルが発生する理由

敷金の返還に関しては、いずれの借主においても、貸主との間で円満に合意に達し、納得がいく金額を返還して欲しいと希望しているものと考えられます。しかしながら、現実には借主との間でトラブルになるケースが多くあり、毎年15,000件に及ぶ相談が、国民生活センターに寄せられています。

トラブルが発生する要因としては、そもそも貸主・借主の両者の利害が対立している事があり、見解の相違・誤解が生じやすい事があります。そして、賃貸借契約書の文言が貸主有利な内容となっている場合が多い事も関係しています。

そしてまた、貸主側には物件管理を担当しており専門知識がある不動産業者というプロが交渉の場につくケースが多いのに対して、借主側には不動産の素人が多く、知識と経験が乏しいと言う事も、トラブルを招き、損をしてしまうケースが多くなる要因です。

敷金返還で損をしないために | 敷金診断士の利用方法

借主が損をしないためには、敷金等に関するトラブル解決の専門家である敷金診断士に、第三者よりサポートしてもらう方法が考えられます。

敷金診断士は、試験合格及び講習の受講によって取得出来る民間資格であり、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が認定しているものですが、原状回復費用に関する適正かつ客観的な査定を実施する確かなスキルを有しており、適正金額の敷金返還に寄与します。

敷金診断士の利用方法例としては、まずあらかじめ電話やメールで相談を行います。そして敷金返還の交渉の当日（退去日など）に、敷金診断士は現場にて同席し、写真撮影を交えた査定を実施します。そして敷金診断士が、事前相談や現場査定で得た情報を元に原状回復に関する診断書の作成を行います。診断書が作成されたら、それを元に貸主との交渉を行う訳ですが、敷金返還・原状回復の専門家である敷金診断士が査定・作成した客観的価値が高い診断書なので、貸主への説得力は強いものがあり、貸主が了承する事が期待出来ます。

また、一般的には貸主側の査定額よりも敷金診断士の査定額の方が高額になる傾向があり、結果、借主がより多額の敷金返還を受けられる可能性があります。

なお、日本住宅性能検査協会は、全国に7つの支部組織が所在しており、最寄りの敷金診断士の紹介を受けられます。ちなみに敷金診断士の査定料金は、間取り数などにより設定されています。

慣習が違う東日本と西日本

物件の賃貸借契約において、東日本においては、「敷金・礼金」の慣習・システムが一般的ですが、関西地方には、それとは異なり、「保証金・敷引き(しきびき)」という慣習・システムが適用されている場合があります。

東京・関東を中心に東日本に礼金の慣習が広まったのは、地方から上京してきた借主（居住者）の親族あるいは本人が、何かと面倒を見てくれる物件の貸主（大家）に対して、謝礼の意味を込めてお金を渡した事がはじまりと言われています。現代と違い、地方と東京との距離感が随分とあった昔においては、大家に礼を尽くしておく事は大切だったのでしょう。

一方、西日本の「保証金」とは、賃貸借契約の締結時に貸主に預け入れるお金です。この保証金についても、賃貸借契約終了時に返還が行なわれます。ただし、ある金額が自動的に、賃料滞納時の保険金や原状回復費用の名目で差し引かれます。この差し引かれるお金の事を「敷引き(しきびき)」と言います。

「敷金・礼金」と「保証金・敷引き(しきびき)」には、似ている要素が見られ、ある意味、保証金は敷金に相当し、そして敷引き(しきびき)は礼金に相当するものであると考えられますが、基本的には異なったシステムです。